Mängel beim Hauskauf: Keine Aufklärungspflicht über Bleileitungen über Putz

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Augen auf beim Häuserkauf und immer an die Frist­set­zung zur Man­gelbe­sei­t­i­gung denken! 

Bei Män­geln, die ein­er Besich­ti­gung zugänglich und damit ohne weit­eres erkennbar sind, kann der Käufer mit Rück­sicht auf seine rechts­geschäftliche Selb­stver­ant­wor­tung keine Aufk­lärung erwarten. Eine Ein­schätzung von Lisa Knöll.

Ein­er Frist zur Nacher­fül­lung zur Besei­t­i­gung von Män­geln an der Kauf­sache bedarf es nicht, wenn der Verkäufer den Man­gel arglistig ver­schwiegen hat. Der Käufer kann vom Verkäufer sodann ohne Frist­set­zung Schadenser­satz statt der Leis­tung ver­lan­gen, da eine arglistige Täuschung einen Umstand darstellt, der den Käufer zur sofor­ti­gen Gel­tend­machung des Schadenser­satzanspruch­es berechtigt (§ 281 Abs. 2 BGB).

Jedoch liegt nicht immer eine arglistige Täuschung vor, wenn der Käufer mit dem Beste­hen eines Man­gels im Nach­hinein über­rascht wird. Auf Män­gel muss nicht expliz­it hingewiesen wer­den, ins­beson­dere wenn sie ein­er Besich­ti­gung zugänglich und ohne weit­eres erkennbar sind. Das in einem solchen Fall vorherrschende Gefühl des Käufers, arglistig getäuscht wor­den zu sein, kann hier schnell auf den falschen Weg und zur Anspruchsvere­it­elung führen.

Was ist geschehen?

Das Hanseatis­che Ober­lan­des­gericht (OLG) hat­te über einen Fall zu entschei­den, in dem der Käufer eines Wohn­im­mo­bilien­port­fo­lios vom Verkäufer Schadenser­satz statt der Leis­tung auf­grund von Trinkwasser­leitun­gen aus Blei in den Kellern einiger Kaufge­gen­stände ver­langte. Der Käufer ist ein insti­tu­tioneller Anleger, für den Grund­stücks­geschäfte dieser Art kein Einzelfall sind.

Zwar wur­den nicht alle Kaufge­gen­stände und deren Keller von dem Käufer besichtigt, jedoch aber min­destens ein Kaufge­gen­stand, in dem sich Trinkwasser­leitun­gen aus Blei befan­den. Die Wasser­leitun­gen aus Blei über­schrit­ten die höch­stzuläs­si­gen Blei­w­erte und stell­ten demgemäß einen Man­gel dar. Teil­weise lagen diese Bleileitun­gen über dem Putz, was dem vom Käufer beauf­tragten Sachver­ständi­gen, der eine tech­nis­che Due Dili­gence-Prü­fung vorgenom­men hat­te, jedoch ent­gan­gen war. Hinge­gen hat der Land­kreis anhand ein­er „visuellen Prü­fung“ die Bleileitun­gen fest­gestellt. Auch die Bewohn­er eines der Gebäude, in dem die Leitun­gen über Putz lagen, haben den Käufer nach dem Eigen­tum­süber­gang auf diese hingewiesen.

Der Käufer ver­langte unter Beru­fung auf eine ihn tre­f­fende arglistige Täuschung durch den Verkäufer Freis­tel­lung von sämtlichen durch den notwendi­gen Aus­tausch der blei­halti­gen Trinkwasser­leitun­gen entste­hen­den Schä­den. Eine Frist zur Nacher­fül­lung set­zte der Käufer nicht. Der Verkäufer negierte den Freis­tel­lungsanspruch des Käufers.

Der im Kaufver­trag aufge­führten Klausel, die Trinkwasser­leitun­gen nach Abschluss des Kaufver­trages nach den geset­zlichen Vor­gaben zu prüfen und die notwendi­gen Maß­nah­men zu ergreifen, kam der Verkäufer nicht nach. Der Käufer war daher gezwun­gen, eine eigene Trinkwasserun­ter­suchung durchzuführen. Zudem enthielt der Kaufver­trag einen weitre­ichen­den Auss­chluss Gewährleis­tungsrechte des Käufers.

Nach Ablehnung der Freis­tel­lung auf Verkäufer­seite begann der Käufer eigen­ständig, Bleileitun­gen auszu­tauschen und forderte vom Verkäufer Schadenser­satz statt der Leis­tung sowie alle son­sti­gen mit dem Man­gel (Bleileitun­gen) ent­stande­nen und noch entste­hen­den Schä­den. da der Käufer offen­sichtlich über das Vorhan­den­sein von Bleileitun­gen getäuscht wor­den sei.

Das Urteil

Das OLG hat mit Urteil vom 13.01.2023 – 1 U 117/21 (nicht recht­skräftig) das erstin­stan­zliche Urteil bestätigt, mit dem die Klage des Käufers auf Schadenser­satz abgewiesen wurde.

Grund hier­für war, dass der Käufer dem Verkäufer keine Frist zur Nacher­fül­lung set­zte und diese Frist­set­zung nicht wegen arglistiger Täuschung ent­behrlich war. Denn der Verkäufer hat­te keine Offen­barungspflicht und Aufk­lärungspflicht hin­sichtlich der teil­weise offen über Putz ver­legten Bleileitun­gen.

Wenn aber schon der Land­kreis und sog­ar die Mieter die Bleileitun­gen erken­nen, dann sollte zu erwarten sein, dass diese dem Käufer eben­falls auf­fällt, noch dazu, da er ja selb­st eine tech­nis­che Due Dili­gence Prü­fung beauf­tragt hat­te. Der Verkäufer muss dann auch bei nur teil­weis­er Erkennbarkeit der Bleileitun­gen nicht mehr auf diesen Man­gel hin­weisen.

Eine ern­sthafte und endgültige Leis­tungsver­weigerung des Verkäufers hin­sichtlich des gel­tend gemacht­en Freis­tel­lungsanspruchs des Käufers machte die Frist­set­zung eben­falls nicht ent­behrlich. Denn der Käufer hat von dem Verkäufer erst gar nicht Man­gelbe­sei­t­i­gung ver­langt. Diesen Män­gelbe­sei­t­i­gungsanspruch kon­nte der Verkäufer also gar nicht ver­weigern. Allein das Bestre­it­en eines Man­gels oder das Ablehnen eines Freis­tel­lungsanspruchs reicht ger­ade nicht für eine ern­sthafte und endgültige Leis­tungsver­weigerung hin­sichtlich der Män­gelbe­sei­t­i­gungsansprüche.

Empfehlung

Selb­st wenn der Käufer einen Man­gel für vom Verkäufer arglistig ver­schwiegen hält, sollte immer vor­ab eine Frist zur Nacher­fül­lung zur Man­gelbe­sei­t­i­gung geset­zt wer­den und erst dann Schadenser­satz statt der Leis­tung ver­langt wer­den. Denn nicht jed­er Man­gel, den der Käufer nicht ent­deckt hat, wurde arglistig ver­schwiegen.

Hätte der Käufer im Vor­feld Man­gelbe­sei­t­i­gung ver­langt und eine vom Käufer geset­zte angemessene Frist wäre ver­strichen, bestünde wohl keine Zweifel an dem Schadenser­satzanspruch, soweit nicht andere Einreden/Einwände durchge­grif­f­en hät­ten (z.B. vere­in­barte Haf­tungs­be­gren­zun­gen, Ver­jährung). Alter­na­tiv hätte der Käufer auch direkt auf Man­gelbe­sei­t­i­gung kla­gen kön­nen.

Lisa Knöll, Fachan­wältin für Miet- und Woh­nung­seigen­tum­srecht ist spezial­isiert auf Immo­bilien­wirtschaft­srecht und macht ger­ade ihren Fachan­walt für Ver­wal­tungsrecht. https://de.linkedin.com/in/lisa-kn%C3%B6ll-0a293a13b

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