Neue Immobilienbewertung ab 2023: Schenkungs- und Erbschaftssteuer könnten bis zu 50% steigen

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Das Jahress­teuerge­setz kön­nte für 2023 böse Über­raschun­gen brin­gen: Die Neube­w­er­tung von Immo­bilien kann die Über­tra­gung von Häusern und Grund­stück­en extrem teuer machen, ob nun per Schenkung oder durch einen Erb­fall. Was kommt und wer jet­zt han­deln sollte, erk­lärt Peter Fab­ry.

Wie alle Jahre wieder gibt es auch in diesem Jahr ein “Jahress­teuerge­setz” (JStG), mit dem die Bun­desregierung nach eige­nen Angaben mehr Rechtssicher­heit und Steuerg­erechtigkeit schaf­fen will. Der Entwurf des JStG bein­hal­tet für 2023 aber auch Änderun­gen des Bew­er­tungs­ge­set­zes, mit denen die Erb­schafts- und Schenkungss­teuer bei Immo­bilienüber­tra­gun­gen ab dem 1. Jan­u­ar 2023 deut­lich steigen kön­nten.

Das Ertrags- und das Sach­w­ertver­fahren, also die Bew­er­tungsmeth­o­d­en, die man vor allem bei der Bew­er­tung von Miet­wohn­grund­stück­en und Geschäfts­grund­stück­en anwen­det, sollen an die bere­its im Jahr 2021 geän­derte Immo­bilien­wert­er­mit­tlungsverord­nung (“ImmoW­ert­VO”) angepasst wer­den. So will der Geset­zge­ber nach eige­nen Angaben sich­er­stellen, dass die von den Gutachter­auss­chüssen für Grund­stück­swerte auf der Grund­lage der ImmoW­ert­VO ermit­tel­ten Dat­en für die Wert­er­mit­tlung auch für die Berech­nung von Erb­schafts,- Schenkungs- und Grun­der­werb­ss­teuer weit­er­hin sachgerecht sind.

Doch was recht harm­los nach ein­er bloßen Anpas­sung des Bew­er­tungs­ge­set­zes klingt, führt in Wahrheit dazu, dass es kün­ftig noch teur­er wer­den wird, Immo­bilien zu vererben oder zu ver­schenken. Mit der Änderung der steuer­lichen Bew­er­tung von Immo­bilien kön­nten Erb­schafts- und Schenkungss­teuer um 20, 30 oder gar 50% steigern.

Das soll sich ändern

Beim Ertragswertver­fahren soll neben der Her­ab­set­zung der Liegen­schaft­szinssätze der pauschale Ansatz der Bewirtschaf­tungskosten aufgegeben wer­den. Bish­er kön­nen Immo­bilieneigen­tümer für die Kosten eine großzügig Pauschale anset­zen, zukün­ftig müssen alle Kosten nachgewiesen wer­den, was zu deut­lich niedrigeren Abschlä­gen führen wird. Beim Sach­w­ertver­fahren, das angewen­det wird, wenn sich für selb­st­genutzte Immo­bilien man­gels Verkäufen in der Umge­bung kein Ver­gle­ich­swert oder bei Miet­woh­nun­gen oder Geschäfts­grund­stück­en keine übliche Miete ermit­teln lässt, soll der Gebäude­sach­w­ert angepasst wer­den. Dabei wird kün­ftig davon aus­ge­gan­gen, dass eine Wohn­im­mo­bilie 80 statt wie bish­er üblich 70 Jahre genutzt wird, was dazu führt, dass die Min­derung des Alter­swerts geringer aus­fällt und der Rest­wert steigt. Gravierend ist die geplante Änderung des Sach­w­ert­fak­tors, mit dem ein vor­läu­fig ermit­tel­ter Sach­w­ert als Mark­tan­pas­sungs­fak­tor mul­ti­pliziert wird. Die im Geset­zen­twurf vorge­se­henen neuen Wertzahlen liegen teil­weise 0,2 und 0,5 über den bish­eri­gen Wertzahlen, so dass erhe­bliche Steigerun­gen der Wer­tan­sätze der Immo­bilien im Sach­w­ertver­fahren dro­hen.

Auch nach Inkraft­treten der jet­zt geplanten Neuregelun­gen kann in Fällen, in welchen das ange­wandte Bew­er­tungsver­fahren zu sehr hohen Ergeb­nis­sen führt, der Nach­weis eines gerin­geren Wertes durch ein Sachver­ständi­gengutacht­en in Betra­cht kom­men.

Der Bun­desrat hat am 28. Okto­ber 2022 Stel­lung genom­men, die Gegenäußerung der Bun­desregierung erfol­gte am 2. Novem­ber 2022. Nach derzeit­igem Stand sollen die Beratun­gen des Finan­zauss­chuss­es am 30. Novem­ber 2022 abgeschlossen sein und die 2./3. Lesung im Bun­destag am 2. Dezem­ber 2022 erfol­gen. Der Bun­desrat kön­nte dann am 16. Dezem­ber 2022 dem Gesetz zus­tim­men, dieses kön­nte anschließend im Bun­des­ge­set­zblatt verkün­det wer­den.

Wer Vermögen übertragen will: Noch in 2022 handeln?

Die Boden­richtwerte steigen seit Jahren, es beste­ht also sowieso Hand­lungs­be­darf bei der Über­tra­gung von Immo­bilien auf die Nach­fol­ge­gen­er­a­tion. Die geplanten Neuregelun­gen wür­den diesen Effekt erhe­blich ver­stärken. Die mögliche Neube­w­er­tung sollte aber nicht der einzige Grund sein, sich mit dem The­ma zu beschäfti­gen, zumal sich in Fällen, in denen das Ver­gle­ich­swertver­fahren zur Anwen­dung kommt (z.B. bei Ein- bzw. Zweifam­i­lien­häusern und Eigen­tumswoh­nun­gen in größeren Städten) nichts  nen­nenswert ändern sollte. Doch wer sich ohne­hin aktuell mit dem Gedanken trägt, Immo­bilien­ver­mö­gen an die näch­ste Gen­er­a­tion weit­erzugeben, sollte jet­zt prüfen, ob er dieses Vorhaben möglicher­weise noch in diesem Jahr umset­zen kann und möchte.

Son­st kön­nte der Wert der Immo­bilien im neuen Jahr deut­lich höher aus­fall­en als bish­er und die per­sön­lichen Frei­be­träge reichen dann wom­öglich nicht mehr aus, um Immo­bilien­ver­mö­gen steuer­scho­nend bzw. steuer­frei in die näch­ste Gen­er­a­tion zu über­führen.

Auch andere Möglichkeit­en zur Steuer­min­imierung wie Nießbrauchs- und Wohn­rechts­bestel­lun­gen oder Fam­i­lien­pool- bzw. Fam­i­lienge­sellschaft­slö­sun­gen sollte man immer in Betra­cht ziehen. So kann etwa mit ein­er “Fam­i­lien-KG” neben steuer­lich gün­sti­gen Effek­ten auch die Integrität des Ver­mö­gens gefördert wer­den. Der ursprüngliche Inhab­er des Immo­bilien­ver­mö­gens kann sich, wenn gewün­scht, zudem auch nach der Über­tra­gung sehr weit­ge­hend die Entschei­dungs­ge­walt über das Ver­mö­gen sich­ern.

Peter Fab­ry ist Part­ner bei SNP Schlaw­ien in München. Seine Beratungss­chw­er­punk­te liegen in der nationalen und inter­na­tionalen Steuergestal­tungs­ber­atung von größeren mit­tel­ständis­chen Unternehmen, im Immo­bilien­s­teuer­recht, der Ver­mö­gens- und Nach­fol­ge­pla­nung für Unternehmen und Pri­vat­per­so­n­en sowie in der Steuer­ab­wehrber­atung. https://www.linkedin.com/in/peter-fabry-b21523166/

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