BGH beendet die „Drei-Angebote-Regel“: Neue Spielräume für Gemeinschaften der Wohnungseigentümer

Für Erhal­tungs­maß­nah­men am Gemein­schafts­ei­gen­tum gehör­te die Ein­ho­lung meh­re­rer Ver­gleichs­an­ge­bo­te bis­lang zum Stan­dard. Die­ser Pra­xis hat der BGH nun ein Ende gemacht. Künf­tig kommt es nur noch dar­auf an, ob die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine aus­rei­chen­de Ent­schei­dungs­grund­la­ge haben. Das Urteil der höchs­ten deut­schen Zivil­rich­ter schafft Klar­heit, wirft aber auch neue Fra­gen auf.

Kaum ein Grund­satz war in der woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­chen Pra­xis so fest ver­an­kert wie die soge­nann­te Drei-Ange­bo­te-Regel. Zahl­rei­che Gerich­te gin­gen bis­lang stan­dard­mä­ßig davon aus, dass vor der Beauf­tra­gung grö­ße­rer Erhal­tungs­maß­nah­men regel­mä­ßig meh­re­re Ver­gleichs­an­ge­bo­te ein­ge­holt wer­den müs­sen. Fass­te die Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Beschlüs­se ohne Alter­na­tiv­an­ge­bo­te, droh­te eine Anfech­tung.

Dabei war eine sol­che Pflicht gesetz­lich nie aus­drück­lich gere­gelt. Viel­mehr hat­te sich die Pra­xis aus dem Gedan­ken ent­wi­ckelt, dass Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sach­ge­rech­te Ent­schei­dun­gen nur auf Grund­la­ge aus­rei­chen­der Infor­ma­tio­nen tref­fen kön­nen.

Unter­ge­rich­te hiel­ten Ver­gleichs­an­ge­bo­te teil­wei­se noch für nötig

Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat­te über die Anfech­tungs­kla­ge eini­ger Eigen­tü­mer zu ent­schei­den, deren Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­schie­de­ne Erhal­tungs­maß­nah­men an Fens­tern und Vor­dach­ver­gla­sun­gen sowie damit ein­her­ge­hen­de Maler­ar­bei­ten beschlos­sen hat­te. Die Arbei­ten soll­ten von Fir­men aus­ge­führt wer­den, mit denen die Gemein­schaft bereits seit vie­len Jah­ren erfolg­reich zusam­men­ar­bei­te­te.

Auf die Ein­ho­lung wei­te­rer Ange­bo­te ver­zich­te­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bewusst. Eini­ge Eigen­tü­mer hiel­ten die Beschlüs­se des­halb für rechts­wid­rig und erho­ben Anfech­tungs­kla­ge.

Wäh­rend die Vor­in­stan­zen teil­wei­se noch davon aus­gin­gen, dass jeden­falls ober­halb bestimm­ter Auf­trags­wer­te Ver­gleichs­an­ge­bo­te erfor­der­lich sei­en, nutz­te das obers­te deut­sche Zivil­ge­richt die Gele­gen­heit für eine grund­le­gen­de Klar­stel­lung.

BGH: Kei­ne star­re Pflicht, Ver­gleichs­an­ge­bo­te ein­zu­ho­len

Nach Auf­fas­sung des unter ande­rem für das WEG-Recht zustän­di­gen V. Zivil­se­nats des BGH gibt es kei­ne all­ge­mei­ne Ver­pflich­tung, vor einer Erhal­tungs­maß­nah­me meh­re­re Ver­gleichs­an­ge­bo­te ein­zu­ho­len. Eine sol­che star­re Vor­ga­be las­se sich, so die Bun­des­rich­ter, weder dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz noch den Grund­sät­zen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­neh­men (BGH, Urt. vom 27.03.2026, Az. V ZR 7/25).

Zwar müs­se jede Beschluss­fas­sung auf einer hin­rei­chen­den Tat­sa­chen­grund­la­ge beru­hen. Wie die­se Infor­ma­ti­ons­grund­la­ge geschaf­fen wird, hän­ge jedoch von den Umstän­den des Ein­zel­falls ab. Es kom­me auf Art und Umfang der Maß­nah­me, ihre Dring­lich­keit sowie sons­ti­ge Beson­der­hei­ten im Ein­zel­fall an, betrach­tet vom Stand­punkt eines ver­nünf­tig und wirt­schaft­lich den­ken­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mers.

Ent­schei­dend sei letzt­lich, dass die Eigen­tü­mer beur­tei­len kön­nen, ob sie eine geeig­ne­te Leis­tung zu einem markt­ge­rech­ten Preis erhal­ten.

„Bekannt und bewährt“ kann genü­gen

Beson­de­re Auf­merk­sam­keit ver­dient ein wei­te­rer Aspekt der Ent­schei­dung. Der BGH betont aus­drück­lich, dass posi­ti­ve Erfah­run­gen mit einem bereits bekann­ten Unter­neh­men bei der Ent­schei­dungs­fin­dung berück­sich­tigt wer­den dür­fen.

Hat eine Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer also über Jah­re hin­weg gute Erfah­run­gen mit einem Hand­werks­be­trieb gemacht, kann das ein legi­ti­mer Grund sein, auf wei­te­re Ver­gleichs­an­ge­bo­te zu ver­zich­ten. Schließ­lich beschränkt sich die Wirt­schaft­lich­keits­prü­fung nicht auf den Preis allein. Auch Zuver­läs­sig­keit, Ter­min­treue, Qua­li­tät der Aus­füh­rung und die Kennt­nis der Wohn­an­la­ge kön­nen für die Aus­wahl eines Auf­trag­neh­mers von erheb­li­cher Bedeu­tung sein.

Damit ent­schei­det der BGH sich für einen pra­xis­na­hen Ansatz, der den tat­säch­li­chen Bedürf­nis­sen vie­ler Gemein­schaf­ten Rech­nung trägt.

Was bedeu­tet die Ent­schei­dung für Ver­wal­ter und Eigen­tü­mer?

Das Urteil des V. Senats heißt kei­nes­wegs, dass Ver­gleichs­an­ge­bo­te künf­tig ent­behr­lich wür­den. In vie­len Fäl­len wer­den sie wei­ter­hin das sinn­volls­te Mit­tel sein, um eine belast­ba­re Ent­schei­dungs­grund­la­ge für die Durch­füh­rung von Erhal­tungs­maß­nah­men zu schaf­fen.

Die Bun­des­rich­ter stel­len jedoch klar, dass die Qua­li­tät der Vor­be­rei­tung wich­ti­ger ist als das blo­ße Abar­bei­ten for­ma­ler Anfor­de­run­gen. Ver­gleichs­an­ge­bo­te sind ein mög­li­cher Weg zur Infor­ma­ti­ons­be­schaf­fung – aber nicht der ein­zi­ge.

Eben­so kön­nen etwa Stel­lung­nah­men von Archi­tek­ten oder Sach­ver­stän­di­gen, tech­ni­sche Gut­ach­ten oder belast­ba­re Erfah­run­gen mit einem lang­jäh­rig täti­gen Unter­neh­men eine aus­rei­chen­de Grund­la­ge für die Beschluss­fas­sung bil­den.

Für Ver­wal­ter folgt dar­aus, dass die Grün­de für die Aus­wahl eines bestimm­ten Unter­neh­mens nach­voll­zieh­bar doku­men­tiert und den Eigen­tü­mern trans­pa­rent dar­ge­stellt wer­den müs­sen.

Fazit: Mehr Fle­xi­bi­li­tät – aber kei­ne Nar­ren­frei­heit

Der BGH ver­ab­schie­det sich mit sei­nem Urteil von einer sche­ma­ti­schen Betrach­tungs­wei­se und räumt Gemein­schaf­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mehr Ent­schei­dungs­spiel­raum ein. Künf­tig wird nicht mehr die Fra­ge im Mit­tel­punkt ste­hen, ob drei Ange­bo­te vor­la­gen, son­dern es wird dar­um gehen, ob die Eigen­tü­mer auf einer trag­fä­hi­gen Infor­ma­ti­ons­grund­la­ge ent­schie­den haben.

Die prag­ma­ti­sche Ent­schei­dung aus Karls­ru­he redu­ziert unnö­ti­gen For­ma­lis­mus und berück­sich­tigt die tat­säch­li­chen Anfor­de­run­gen der Immo­bi­li­en­ver­wal­tung. Gleich­zei­tig bleibt das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot bestehen. Beschlüs­se kön­nen wei­ter­hin angreif­bar sein, wenn ein Ange­bot objek­tiv unge­eig­net oder offen­sicht­lich über­teu­ert ist.

Ver­wal­ter und Woh­nungs­ei­gen­tü­mer soll­ten daher auch künf­tig auf eine sorg­fäl­ti­ge Vor­be­rei­tung und trans­pa­ren­te Doku­men­ta­ti­on ihrer Ent­schei­dun­gen ach­ten. Genau dar­in liegt nach der aktu­el­len Recht­spre­chung der Schlüs­sel zu einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung.