Neues Gesellschaftsregister für Gesellschaften bürgerlichen Rechts: Welche GbR sich jetzt eintragen lassen muss

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Ab dem 1. Jan­u­ar 2024 wird sich für Gesellschaften bürg­er­lichen Rechts einiges ändern. Dr. Wolf­gang Heinze hat Antworten auf die wichtig­ste Frage, die Gesellschafter frühzeit­ig prüfen soll­ten: Muss die GbR ins neue Gesellschaft­sreg­is­ter einge­tra­gen wer­den? 

Im Gesellschaft­sreg­is­ter kön­nte ums Jahre­sende herum viel los sein. Zum 1. Jan­u­ar 2024 treten viele Neuerun­gen im Per­so­n­enge­sellschaft­srecht ein, die vor allem für Gesellschaften bürg­er­lichen Rechts (GbR oder auch BGB-Gesellschaft) schnell wichtig wer­den, die Immo­bilien oder Rechte an solchen über­tra­gen möcht­en. Gesellschafter solch­er GbR soll­ten frühzeit­ig über­legen, ob eine Ein­tra­gung im Gesellschaft­sreg­is­ter nötig wird.

Die fak­tis­che Ein­tra­gungspflicht für BGB-Gesellschaften, die bes­timmte Geschäfte aus­führen wollen, gehört zu den präg­nan­testen Änderun­gen der anste­hen­den Reform des Gesellschaft­srechts. Ab 2023 soll die GbR, die form­los gegrün­det wer­den kann, also bish­er nir­gends einge­tra­gen wer­den muss, aber den­noch rechts­fähig ist, reg­is­ter­rechtlich behan­delt wer­den wie die OHG und die KG. So soll der Umgang ins­beson­dere mit GbRs, die Immo­bilien hal­ten, ins­ge­samt ein­fach­er und rechtssicher­er wer­den.

Eingetragene Gesellschafter im Grundbuch müssen nicht aktuell sein

Aktuell kann es näm­lich vorkom­men, dass im Grund­buch andere GbR-Gesellschafter einge­tra­gen sind als diejeni­gen, die tat­säch­lich zum Gesellschafterkreis gehören. Bis­lang wird eine GbR, die Grundbe­sitz hält, als solche im Grund­buch einge­tra­gen, zusam­men mit all ihren Gesellschaftern (§ 47 Abs. 2 S. 1 Grund­bu­chord­nung):

„ABC Türken­straße 16 GbR, beste­hend aus A.A., Recht­san­walt, [Wohnort], geboren am …; B.B., Recht­san­walt, [Wohnort], geboren am …; C.C., Recht­san­walt, [Wohnort], geboren am …; D.D., Recht­san­walt, [Wohnort], geboren am …; E.E., Recht­san­walt, [Wohnort], geboren am …; F.F. Recht­san­walt, [Wohnort], geboren am …; und G.G., Recht­san­walt, [Wohnort], geboren am …“

Als ihre Gesellschafter gel­ten dann diejeni­gen, die im Grund­buch einge­tra­gen sind. Nach der erst­ma­li­gen Ein­tra­gung beste­ht aber grund­buchrechtlich keine Aktu­al­isierungspflicht.

Wenn nie­mand die Ein­tra­gung im Grund­buch aktu­al­isiert, bleiben zwis­chen­zeitliche Änderun­gen im Gesellschafterbe­stand im Grund­buch also unberück­sichtigt (vgl. § 82 S. 3 GBO). Weicht der tat­säch­liche Gesellschafterkreis von dem im Grund­buch einge­tra­ge­nen in der Folge ab, kön­nen vor allem beim Verkauf ein­er Immo­bilie Prob­leme und erhe­bliche Verzögerun­gen entste­hen, denn dann müssen, sofern möglich, noch Erk­lärun­gen der ehe­ma­li­gen, aber noch im Grund­buch einge­tra­ge­nen Gesellschafter einge­holt wer­den.

Anders ist das schon heute bei Immo­bilien, die von OHG oder KG gehal­ten wer­den. Hier ste­hen im Grund­buch nur die Gesellschaften, nicht aber die Gesellschafter. Der jew­eils aktuelle Gesellschafterbe­stand ergibt sich aus dem Han­del­sreg­is­ter.

Welche GbR bald ins Gesellschaft­sreg­is­ter muss

Die Ein­führung des sog. Gesellschaft­sreg­is­ters zur Erfas­sung von Gesellschaften bürg­er­lichen Rechts soll die Recht­slage für GbRs an die für OHG und KG angle­ichen. Das Gesellschaft­sreg­is­ter entspricht der Form und dem Inhalt nach dem Han­del­sreg­is­ter und wird eben­falls beim für den Sitz der Gesellschaft zuständi­gen Amts­gericht geführt.

Gegrün­det wer­den kann eine GbR weit­er­hin grund­sät­zlich form­los: Eine GbR ist und bleibt ohne Ein­tra­gung rechts­fähig und kann auch nach dem 1. Jan­u­ar 2024 im eige­nen Namen Geschäfte wirk­sam abschließen (§ 707 Abs. 1 BGB n.F.). Jede GbR aber, die ein einge­tra­genes Recht erwer­ben möchte, muss sich kün­ftig reg­istri­eren, also ins Gesellschaft­sreg­is­ter ein­tra­gen lassen.

Das bet­rifft GbR, die

• Gesellschaf­terin ein­er GmbH (§ 40 Abs. 1 S. 3 Gmb­HG n.F.) ist und somit bei dieser in der Gesellschafterliste aufzuführen ist,
• Aktien hal­ten oder erwer­ben möchte (§ 67 Abs. 1 S. 3 AktG n.F.),
• Grund­stück­srechte erwer­ben oder veräußern oder
• Marken- oder Paten­trechte beantra­gen möchte.

Ab 1. Jan­u­ar 2024: Keine Grund­buchän­derung ohne Gesellschaft­sreg­is­tere­in­trag

Denn ab dem 1. Jan­u­ar muss eine GbR im Gesellschaft­sreg­is­ter ste­hen, damit sie ins Grund­buch oder in eine GmbH-Gesellschafterliste einge­tra­gen wer­den kann. Juris­tisch tricky: Ab Jan­u­ar 2024 kann zwar auch eine nicht einge­tra­gene GbR weit­er­hin Kaufverträge über ein Grund­stück abschließen. Die Änderung im Grund­buch aber, die eine Eigen­tum­süber­tra­gung von Immo­bilien rechtlich erst voll­ständig wirk­sam macht, kann ab dem 1. Jan­u­ar nur noch stat­tfind­en, wenn die GbR vorher im Gesellschaft­sreg­is­ter stand.

Wer eine Immo­bilie von ein­er GbR erwer­ben will, kann dann im rechtlichen Sinne auf die offiziellen Ein­träge ver­trauen: Die Ein­tra­gung der GbR im Gesellschaft­sreg­is­ter und als Eigen­tümerin im Grund­buch bieten zukün­ftig die Gewähr dafür, dass die veräußernde GbR existiert und sie von den im Gesellschaft­sreg­is­ter benan­nten Per­so­n­en vertreten wer­den darf.

Auch für GbRs, die aktuell keine Immo­bilien kaufen oder veräußern wollen, kann eine Ein­tra­gung im Gesellschaft­sreg­is­ter Vorteile haben. So kann man auf diesem Wege zum Beispiel die Vertre­tungs­befug­nis auf einzelne Gesellschafter beschränken, was im Geschäftsverkehr wesentlich prak­tis­ch­er sein kann, als die son­st geset­zlich geregelte Gesamtvertre­tungs­befug­nis aller Gesellschafter und einen auch gegenüber Ver­tragspart­nern wirk­samen Schutz der übri­gen Gesellschafter bedeuten kann

So funk­tion­iert die Ein­tra­gung

Einge­tra­gen im Gesellschaft­sreg­is­ter wer­den Name, Sitz, Anschrift der Gesellschaft und die Gesellschafter sowie deren Vertre­tungs­befug­nis (§ 707a Abs. 1 BGB n.F.). Alle Änderun­gen bei diesen Ein­tra­gun­gen sind dann zukün­ftig dem Gesellschaft­sreg­is­ter mitzuteilen. Wenn die GbR im Reg­is­ter ste­ht, muss sie als „einge­tra­gene Gesellschaft bürg­er­lichen Rechts“, kurz eGbR fir­mieren.

Die Anmel­dung der Gesellschaft zur Ein­tra­gung muss ab 2024 durch alle Gesellschafter elek­tro­n­isch in öffentlich-beglaubigter Form erfol­gen. Wer seine Gesellschaft anmelden will oder muss, muss kün­ftig also zum Notar, der die Anmel­dung beglaubigt und in der Regel auch elek­tro­n­isch ein­re­icht. Im Grund­buch und in der GmbH-Gesellschafterliste wird dann nur noch die GbR mit ihren jew­eili­gen Reg­is­terangaben ein­tra­gen.

Was das für GbR mit Immo­bilien­ver­mö­gen heißt

Eine Über­gangs­frist sieht das MoPeG (Gesetz zur Mod­ernisierung von Per­so­n­enge­sellschaften) nicht vor, so dass sich auch beste­hende GbR sofort ab dem 1. Jan­u­ar 2024 an die neuen Vor­gaben hal­ten müssen. Das heißt:

• Hält eine GbR weit­er­hin eine Immo­bilie in ihrem Bestand und verän­dert der Gesellschafterkreis sich nicht, muss die GbR sich nicht in das Gesellschafter­reg­is­ter ein­tra­gen lassen.
• Sobald die Immo­bilie aber veräußert wer­den soll oder ein Gesellschafter­wech­sel anste­ht, muss die GbR ins Gesellschaft­sreg­is­ter einge­tra­gen wer­den, bevor der Grund­stück­skaufver­trag notariell beurkun­det bzw. wirk­sam wird. Erst dann wird bei ein­er Veräußerung und Über­tra­gung ein­er Immo­bilie das Grund­buch berichtigt und die Änderun­gen wer­den einge­tra­gen.
• An der Ein­tra­gung im Gesellschaft­sreg­is­ter müssen alle gegen­wär­ti­gen Gesellschafter sowie alle früheren Gesellschafter mitwirken, die noch im Grund­buch einge­tra­gen sind. Zugle­ich muss sichergestellt sein, dass alle dort einge­tra­ge­nen Gesellschafter der Ein­tra­gung der GbR als eGbR und damit zugle­ich der Aus­tra­gung ihrer Gesellschafter­stel­lung aus dem Grund­buch zus­tim­men.

GbRs, die im Jahr 2024 Immo­bilien oder Rechte an solchen über­tra­gen wollen, soll­ten daher frühzeit­ig begin­nen, ihre Ein­tra­gung im Gesellschaft­sreg­is­ter vorzu­bere­it­en. Wie gesagt: Zum Jahreswech­sel kön­nte dort viel los sein.

Dr. Wolf­gang Heinze ist Part­ner im Münch­n­er Büro von SNP Schlaw­ien. Er berät mit­tel­ständis­che Unternehmen sowie Tochterge­sellschaften und Nieder­las­sun­gen deutsch­er und aus­ländis­ch­er Konz­erne in allen Fra­gen des Han­dels- und Gesellschaft­srechts. www.linkedin.com/in/wolfgang-heinze

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