Viele ältere Bauträgerverträge sehen vor, dass eine vom Bauträger oder der Mehrheit der Erwerber ausgewählte Person zentral für alle die Abnahme erklärt. Solche vom Bauträger vorformulierten Klauseln sind aber meist unwirksam. Der BGH entschied nun für zwei über 20 Jahre alte Wohnanlagen, dass die Wohnungseigentümer auch heute noch Mängel geltend machen können.
Schon in den 1980-er Jahren hatte der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Abnahme von Bausubstanz, die im Gemeinschaftseigentum steht, beim Erwerb von Wohnungseigentum Sache des einzelnen Erwerbers ist. Weil gerade bei größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften eine solch individuelle Abnahme für einen Bauträger aufwändig ist, sehen viele ältere Bauträgerkaufverträge vor, dass die Abnahme auf irgendeine Art zentralisiert wird.
Dabei gibt es gleich zwei Probleme: Zum einen gelten Klauseln in Bauträgerkaufverträgen als vom Bauträger vorformuliert, auch wenn sie vom Notar stammen. Bauträger verwenden nämlich typischerweise identische Regelungen. Zum anderen ist die Abnahme nicht nur eine Hauptpflicht des Erwerbers; nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist es vielmehr auch sein wesentliches Recht, selbst darüber zu entscheiden, ob er die Abnahme erklärt oder nicht. Die Konsequenzen dieser Probleme bekamen nun gleich zwei Bauträger vor Deutschlands obersten Zivilrichtern zu spüren.
BGH: Klausel unwirksam, Verjährung erst nach 30 Jahren
In der ersten Entscheidung (BGH, Urt. v. 26.03.2026, Az. VII ZR 68/249) ging es um eine Wohnanlage, die in den Jahren 2000/2021 errichtet worden war. Die Abnahme sollte durch einen aus der Mitte der Erwerber auszuwählenden Vertreter erfolgen. Der „Auserwählte“ nahm das Gemeinschaftseigentum für die damaligen Erwerber ab. In den Verträgen mit den Erwerbern, die nach diesem Zeitpunkt erwarben (sog. Nachzüglern), ist geregelt, dass die Abnahme bereits erklärt sei. Nachdem die Gemeinschaft Mitte der 2010-er Jahre Mängel am Dach bemerkte, fasste sie 2018 einen sogenannten Vergemeinschaftungsbeschluss, wonach sie die Mängelrechte durchsetzt, leitete ein Beweisverfahren ein und erhob danach Klage gegen den damaligen Bauträger. Das OLG Stuttgart wies diese aber wegen Verjährung ab.
Der BGH konnte hingegen keine Verjährung erkennen und hielt den Anspruch der Wohnungseigentümer auch nicht für verwirkt. Mangels wirksamer Abnahmeklausel habe es nämlich nie eine Abnahme gegeben, so dass die Verjährungsfrist nach Ansicht des u.a. für das Werkvertragsrecht zuständigen VII. Zivilsenats nie zu laufen begonnen hatte. Sowohl die verbindliche Abnahme durch einen Vertreter als auch der Verlust der Möglichkeit für die Nachzügler, ihrerseits noch die Abnahme zu erklären, seien AGB-rechtlich unwirksam.
Gegen das Rechtsstaatsprinzip verstoße auch ein solcher „unverjährbarer Anspruch“ nicht, befanden die Bundesrichter. Schließlich könne, so der Senat, die Abnahme jederzeit herbeigeführt werden. Verschleiß- und Alterungserscheinungen seit der Übergabe stünden der Abnahmereife nicht entgegen. Die Erwerber hätten das Objekt jahrzehntelang genutzt und könnten redlicherweise keine Neuwertigkeit mehr verlangen. Sie könnten nur, aber eben auch noch heute, die Einhaltung des technischen Standards zum Zeitpunkt der tatsächlichen Herstellung der Wohnanlage erwarten.
Verjährung tritt nach Ansicht des BGH aber spätestens nach Ablauf von 30 Jahren ab der unwirksamen Abnahme ein. Diese ergibt sich laut dem BGH aus einer Gesamtanalogie der gesetzlichen Verjährungsfristen sowie aus Treu und Glauben; nach Ablauf der 30-Jahres-Frist wäre eine Klage institutionell rechtsmissbräuchlich.
Der Mangelanspruch der WEG ist aus Sicht der Bundesrichter auch nicht verwirkt. Ein schutzwürdiges Vertrauen des Bauträgers liege nicht vor, dieser habe mit seinen unwirksamen Klauseln die verzögerte Geltendmachung durch die Erwerber schließlich selbst veranlasst. Dass die Erwerber ihrerseits von der Unwirksamkeit der Klauseln gewusst hätten, konnte der BGH nicht feststellen.
BGH: Auch keine Abnahme durch vereidigten Sachverständigen
In einer zweiten, ähnlich gelagerten Entscheidung vom selben Tag (Az. VII ZR 108/24) ging es um eine im Jahre 1998 errichtete Wohnanlage. In diesem Urteil erklärte der BGH eine weitere übliche Klausel für unwirksam: die Regelung nämlich, dass ein vereidigter Sachverständiger, der in der ersten Eigentümerversammlung „bestellt“ wird, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären müsse.
Die Vertragsklausel sei nämlich im Rahmen der Wirksamkeitskontrolle im Zweifel zu Lasten des Bauträgers auszulegen. Bei dieser gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung sei sie, so der VII. Senat, so zu verstehen, dass die Erwerber ausnahmslos verpflichtet wären, einen vereidigten Sachverständigen mit der Abnahme zu beauftragen. Dem Erwerber müsse aber die freie Entscheidung verbleiben, selbst sein Erwerbsobjekt auf die Abnahmefähigkeit zu überprüfen und selbst die Abnahme zu erklären.
Die Folgen
Für Bauträger haben diese Urteile aus Karlsruhe erhebliche Konsequenzen. Eine Abnahme durch schlüssiges Verhalten der Erwerber kommt in solchen Fällen regelmäßig nicht in Betracht. Erwerber, die sich nach der unwirksamen Abnahmeklausel richteten, gingen schließlich von deren Wirksamkeit und der auf dieser Basis erklärten Abnahme aus; sie wollten also gerade nicht nochmals die Abnahme erklären.
Und auch der redliche Bauträger, der ja selbst von der Wirksamkeit seiner Abnahmeklausel ausgeht, wird das Verhalten des Erwerbers, keine Mängel des Gemeinschaftseigentums zu rügen und den vollen Erwerbspreis zu zahlen, nicht als (nochmalige) Abnahmeerklärung verstehen (dürfen).
Da der Bauträger Verwender der Abnahmeklausel ist, kann er sich nicht auf deren Unwirksamkeit berufen. Er muss sich für die Geltendmachung von Mängelrechten so behandeln lassen, als wäre schon abgenommen (sog. personale Teilunwirksamkeit), auch wenn der Herstellungsanspruch der Erwerber schon längst verjährt ist. Die hierfür geltende regelmäßige Verjährung von drei Jahren ist auf vor Abnahme „entstandene“ Mängelansprüche nicht anwendbar. Die Mängelverjährungsfrist hat mangels wirksamer Abnahme nie zu laufen begonnen.
Auch keine Verwirkung: Bauträger in der Regel nicht schutzwürdig
Viel wichtiger ist, dass der BGH die Möglichkeiten des Bauträgers, sich auf Verwirkung zu berufen, nochmals eingeschränkt hat. Zwar lag in beiden Fällen – aus den 90-er und Nuller Jahren- das sog. Zeitmoment vor. Es fehlte aber das sogenannte Umstandsmoment: Der Bauträger, der eine unwirksame Abnahmeklausel verwendet hat, ist im Regelfall nicht schutzwürdig.
Er war es, der durch die Verwendung dieser Klausel den Irrtum der Erwerber hervorgerufen hat, es sei schon wirksam abgenommen worden. Da die Verwendung unwirksamer Klauseln eine Vertragspflichtverletzung ist, hat der Bauträger durch dieses vertragswidrige Verhalten den Irrtum der Erwerber veranlasst. Darauf, dass diese nach Ablauf der fünfjährigen Mängelverjährungsfrist keine Ansprüche mehr geltend machen könnten, darf er sich daher regelmäßig nicht verlassen.
Eine Verwirkung käme allenfalls dann in Betracht, wenn die Erwerber die Unwirksamkeit der Abnahmeklausel kannten und über einen erheblichen Zeitraum von der Wahrnehmung ihrer Rechte Zudem müsste der Bauträger dieses Verhalten so bewerten dürfen, dass er davon ausgehen darf, dass gegen ihn keine Mängelansprüche mehr geltend gemacht werden. Diese Voraussetzungen liegen in der Praxis höchst selten vor, zumal der Bauträger sie beweisen müsste.
Über den Autor
Dr. A. Olrik Vogel
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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