Wer Mietwohnungen verwaltet, vermittelte sie bisher häufig auch an neue Mieter, die Provision zahlten meist die Vermieter. Doch nun steht fest, dass diese Konstellation rechtlich untersagt, die Provisionsvereinbarungen mit Mietern wie Vermietern unwirksam sind. Es können sogar Rückzahlungspflichten drohen. Wie Verwalter sich jetzt aufstellen sollten.
Die Konstellation war nicht unüblich, doch nun ist sie passé: Wer im Verwaltervertrag auch Provisionen für die Vermittlung verwalteter Mietwohnungen vereinbart hat, hat mit Zitronen gehandelt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der Wohnung ist, darf für deren Vermittlung keine Provision verlangen – weder vom Mieter noch vom Vermieter, auch wenn er das mit diesem vereinbart hat (BGH, Urt. v. 21.05.2026, Az. I ZR 224/25). Provisionsklauseln im Verwaltervertrag sind unwirksam, bereits gezahlte Beträge können, wenn die Verjährungsfrist von drei Jahren noch nicht abgelaufen ist, zurückverlangt werden.
Der Provisionsausschluss greift nach Ansicht des unter anderem für das Maklerrecht zuständigen I. Zivilsenats des BGH sogar auf Dritte über, an denen der Verwalter rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Im Ergebnis hat sich damit in einer seit Jahren geführten Debatte darüber, ob das Provisionsverbot für Vermittler in § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Fall 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) auch für die Entgeltvereinbarung mit dem Vermieter gilt, die Auslegung zu Lasten der Verwalter durchgesetzt.
Keine Schlupflöcher: Maximale Transparenz erhält das Vertrauen
Für die Praxis bedeutet das: Branchenübliche Vermittlungsprovisionen im Verwaltervertrag sind erledigt. Ein stilles „Weiter wie bisher“ kann man niemandem mehr empfehlen. Es würde Rückforderungsrisiken bergen, könnte das Vertrauensverhältnis zu den Eigentümern beschädigen und die Geschäftsbeziehung im schlimmsten Fall unverzüglich beenden.
Eine „aufgestockte“ Verwaltervergütung oder separate Zeitvergütung für Vermietungstätigkeiten wird man regelmäßig als Umgehungsversuch ansehen müssen, der nach § 2 Abs. 5 WoVermittG ebenfalls zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führen würde. Zusätzliche Vergütungen über gesonderte, vom Verwaltervertrag getrennte Maklervereinbarungen mit dem Verwalter sind ebenfalls keine tragfähige Lösung.
Bleibt die Frage: Wie damit umgehen? Meines Erachtens führt kein Weg an Transparenz vorbei. Verwalter sollten Eigentümern offen erläutern, dass die höchstrichterliche Rechtsprechung eine Vergütung für Vermittlungsleistungen in der Verwalterrolle nunmehr ausschließt – nicht, weil die Leistung „nichts wert“ wäre, sondern aus Mieterschutzgründen. Wer zahlt, obwohl er weiß, dass er das nun nicht mehr muss, kann die Vermittlungsprovision nach § 814 BGB nicht zurückfordern. Das setzt allerdings eine ehrliche, gut dokumentierte Aufklärung sowie eine nachvollziehbare Darstellung der konkreten Vermittlungsleistungen voraus.
Theoretisch denkbar bliebe es, die Vermittlung der Wohnungen auf einen Dritten auszulagern. Angesichts der hohen Anforderungen an die Entflechtung von Verwaltung und Vermittlung wird es aber nicht reichen, die „eigene“ Vermittlungsgesellschaft nur umzubenennen. Es braucht echte Trennung, eigene Struktur, eigene Räume, eigenes Personal. Ob sich das wirtschaftlich umsetzen lässt, ist eine andere Frage. Aber wer Verwaltung und Vermittlung weiterhin in einer Hand halten will, wird sich ihr stellen müssen.
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