Neues Gesellschaftsregister für Gesellschaften bürgerlichen Rechts: Welche GbR sich jetzt eintragen lassen muss

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Ab dem 1. Janu­ar 2024 wird sich für Gesell­schaf­ten bür­ger­li­chen Rechts eini­ges ändern. Dr. Wolf­gang Hein­ze hat Ant­wor­ten auf die wich­tigs­te Fra­ge, die Gesell­schaf­ter früh­zei­tig prü­fen soll­ten: Muss die GbR ins neue Gesell­schafts­re­gis­ter ein­ge­tra­gen wer­den? 

Im Gesell­schafts­re­gis­ter könn­te ums Jah­res­en­de her­um viel los sein. Zum 1. Janu­ar 2024 tre­ten vie­le Neue­run­gen im Per­so­nen­ge­sell­schafts­recht ein, die vor allem für Gesell­schaf­ten bür­ger­li­chen Rechts (GbR oder auch BGB-Gesell­schaft) schnell wich­tig wer­den, die Immo­bi­li­en oder Rech­te an sol­chen über­tra­gen möch­ten. Gesell­schaf­ter sol­cher GbR soll­ten früh­zei­tig über­le­gen, ob eine Ein­tra­gung im Gesell­schafts­re­gis­ter nötig wird.

Die fak­ti­sche Ein­tra­gungs­pflicht für BGB-Gesell­schaf­ten, die bestimm­te Geschäf­te aus­füh­ren wol­len, gehört zu den prä­gnan­tes­ten Ände­run­gen der anste­hen­den Reform des Gesell­schafts­rechts. Ab 2023 soll die GbR, die form­los gegrün­det wer­den kann, also bis­her nir­gends ein­ge­tra­gen wer­den muss, aber den­noch rechts­fä­hig ist, regis­ter­recht­lich behan­delt wer­den wie die OHG und die KG. So soll der Umgang ins­be­son­de­re mit GbRs, die Immo­bi­li­en hal­ten, ins­ge­samt ein­fa­cher und rechts­si­che­rer wer­den.

Eingetragene Gesellschafter im Grundbuch müssen nicht aktuell sein

Aktu­ell kann es näm­lich vor­kom­men, dass im Grund­buch ande­re GbR-Gesell­schaf­ter ein­ge­tra­gen sind als die­je­ni­gen, die tat­säch­lich zum Gesell­schaf­ter­kreis gehö­ren. Bis­lang wird eine GbR, die Grund­be­sitz hält, als sol­che im Grund­buch ein­ge­tra­gen, zusam­men mit all ihren Gesell­schaf­tern (§ 47 Abs. 2 S. 1 Grund­buch­ord­nung):

„ABC Tür­ken­stra­ße 16 GbR, bestehend aus A.A., Rechts­an­walt, [Wohn­ort], gebo­ren am …; B.B., Rechts­an­walt, [Wohn­ort], gebo­ren am …; C.C., Rechts­an­walt, [Wohn­ort], gebo­ren am …; D.D., Rechts­an­walt, [Wohn­ort], gebo­ren am …; E.E., Rechts­an­walt, [Wohn­ort], gebo­ren am …; F.F. Rechts­an­walt, [Wohn­ort], gebo­ren am …; und G.G., Rechts­an­walt, [Wohn­ort], gebo­ren am …“

Als ihre Gesell­schaf­ter gel­ten dann die­je­ni­gen, die im Grund­buch ein­ge­tra­gen sind. Nach der erst­ma­li­gen Ein­tra­gung besteht aber grund­buch­recht­lich kei­ne Aktua­li­sie­rungs­pflicht.

Wenn nie­mand die Ein­tra­gung im Grund­buch aktua­li­siert, blei­ben zwi­schen­zeit­li­che Ände­run­gen im Gesell­schaf­ter­be­stand im Grund­buch also unbe­rück­sich­tigt (vgl. § 82 S. 3 GBO). Weicht der tat­säch­li­che Gesell­schaf­ter­kreis von dem im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen in der Fol­ge ab, kön­nen vor allem beim Ver­kauf einer Immo­bi­lie Pro­ble­me und erheb­li­che Ver­zö­ge­run­gen ent­ste­hen, denn dann müs­sen, sofern mög­lich, noch Erklä­run­gen der ehe­ma­li­gen, aber noch im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Gesell­schaf­ter ein­ge­holt wer­den.

Anders ist das schon heu­te bei Immo­bi­li­en, die von OHG oder KG gehal­ten wer­den. Hier ste­hen im Grund­buch nur die Gesell­schaf­ten, nicht aber die Gesell­schaf­ter. Der jeweils aktu­el­le Gesell­schaf­ter­be­stand ergibt sich aus dem Han­dels­re­gis­ter.

Wel­che GbR bald ins Gesell­schafts­re­gis­ter muss

Die Ein­füh­rung des sog. Gesell­schafts­re­gis­ters zur Erfas­sung von Gesell­schaf­ten bür­ger­li­chen Rechts soll die Rechts­la­ge für GbRs an die für OHG und KG anglei­chen. Das Gesell­schafts­re­gis­ter ent­spricht der Form und dem Inhalt nach dem Han­dels­re­gis­ter und wird eben­falls beim für den Sitz der Gesell­schaft zustän­di­gen Amts­ge­richt geführt.

Gegrün­det wer­den kann eine GbR wei­ter­hin grund­sätz­lich form­los: Eine GbR ist und bleibt ohne Ein­tra­gung rechts­fä­hig und kann auch nach dem 1. Janu­ar 2024 im eige­nen Namen Geschäf­te wirk­sam abschlie­ßen (§ 707 Abs. 1 BGB n.F.). Jede GbR aber, die ein ein­ge­tra­ge­nes Recht erwer­ben möch­te, muss sich künf­tig regis­trie­ren, also ins Gesell­schafts­re­gis­ter ein­tra­gen las­sen.

Das betrifft GbR, die

• Gesell­schaf­te­rin einer GmbH (§ 40 Abs. 1 S. 3 GmbHG n.F.) ist und somit bei die­ser in der Gesell­schaft­er­lis­te auf­zu­füh­ren ist,
• Akti­en hal­ten oder erwer­ben möch­te (§ 67 Abs. 1 S. 3 AktG n.F.),
• Grund­stücks­rech­te erwer­ben oder ver­äu­ßern oder
• Mar­ken- oder Patent­rech­te bean­tra­gen möch­te.

Ab 1. Janu­ar 2024: Kei­ne Grund­buch­än­de­rung ohne Gesell­schafts­re­gis­ter­ein­trag

Denn ab dem 1. Janu­ar muss eine GbR im Gesell­schafts­re­gis­ter ste­hen, damit sie ins Grund­buch oder in eine GmbH-Gesell­schaft­er­lis­te ein­ge­tra­gen wer­den kann. Juris­tisch tri­cky: Ab Janu­ar 2024 kann zwar auch eine nicht ein­ge­tra­ge­ne GbR wei­ter­hin Kauf­ver­trä­ge über ein Grund­stück abschlie­ßen. Die Ände­rung im Grund­buch aber, die eine Eigen­tums­über­tra­gung von Immo­bi­li­en recht­lich erst voll­stän­dig wirk­sam macht, kann ab dem 1. Janu­ar nur noch statt­fin­den, wenn die GbR vor­her im Gesell­schafts­re­gis­ter stand.

Wer eine Immo­bi­lie von einer GbR erwer­ben will, kann dann im recht­li­chen Sin­ne auf die offi­zi­el­len Ein­trä­ge ver­trau­en: Die Ein­tra­gung der GbR im Gesell­schafts­re­gis­ter und als Eigen­tü­me­rin im Grund­buch bie­ten zukünf­tig die Gewähr dafür, dass die ver­äu­ßern­de GbR exis­tiert und sie von den im Gesell­schafts­re­gis­ter benann­ten Per­so­nen ver­tre­ten wer­den darf.

Auch für GbRs, die aktu­ell kei­ne Immo­bi­li­en kau­fen oder ver­äu­ßern wol­len, kann eine Ein­tra­gung im Gesell­schafts­re­gis­ter Vor­tei­le haben. So kann man auf die­sem Wege zum Bei­spiel die Ver­tre­tungs­be­fug­nis auf ein­zel­ne Gesell­schaf­ter beschrän­ken, was im Geschäfts­ver­kehr wesent­lich prak­ti­scher sein kann, als die sonst gesetz­lich gere­gel­te Gesamt­ver­tre­tungs­be­fug­nis aller Gesell­schaf­ter und einen auch gegen­über Ver­trags­part­nern wirk­sa­men Schutz der übri­gen Gesell­schaf­ter bedeu­ten kann

So funk­tio­niert die Ein­tra­gung

Ein­ge­tra­gen im Gesell­schafts­re­gis­ter wer­den Name, Sitz, Anschrift der Gesell­schaft und die Gesell­schaf­ter sowie deren Ver­tre­tungs­be­fug­nis (§ 707a Abs. 1 BGB n.F.). Alle Ände­run­gen bei die­sen Ein­tra­gun­gen sind dann zukünf­tig dem Gesell­schafts­re­gis­ter mit­zu­tei­len. Wenn die GbR im Regis­ter steht, muss sie als „ein­ge­tra­ge­ne Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts“, kurz eGbR fir­mie­ren.

Die Anmel­dung der Gesell­schaft zur Ein­tra­gung muss ab 2024 durch alle Gesell­schaf­ter elek­tro­nisch in öffent­lich-beglau­big­ter Form erfol­gen. Wer sei­ne Gesell­schaft anmel­den will oder muss, muss künf­tig also zum Notar, der die Anmel­dung beglau­bigt und in der Regel auch elek­tro­nisch ein­reicht. Im Grund­buch und in der GmbH-Gesell­schaft­er­lis­te wird dann nur noch die GbR mit ihren jewei­li­gen Regis­ter­an­ga­ben ein­tra­gen.

Was das für GbR mit Immo­bi­li­en­ver­mö­gen heißt

Eine Über­gangs­frist sieht das MoPeG (Gesetz zur Moder­ni­sie­rung von Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten) nicht vor, so dass sich auch bestehen­de GbR sofort ab dem 1. Janu­ar 2024 an die neu­en Vor­ga­ben hal­ten müs­sen. Das heißt:

• Hält eine GbR wei­ter­hin eine Immo­bi­lie in ihrem Bestand und ver­än­dert der Gesell­schaf­ter­kreis sich nicht, muss die GbR sich nicht in das Gesell­schaf­ter­re­gis­ter ein­tra­gen las­sen.
• Sobald die Immo­bi­lie aber ver­äu­ßert wer­den soll oder ein Gesell­schaf­ter­wech­sel ansteht, muss die GbR ins Gesell­schafts­re­gis­ter ein­ge­tra­gen wer­den, bevor der Grund­stücks­kauf­ver­trag nota­ri­ell beur­kun­det bzw. wirk­sam wird. Erst dann wird bei einer Ver­äu­ße­rung und Über­tra­gung einer Immo­bi­lie das Grund­buch berich­tigt und die Ände­run­gen wer­den ein­ge­tra­gen.
• An der Ein­tra­gung im Gesell­schafts­re­gis­ter müs­sen alle gegen­wär­ti­gen Gesell­schaf­ter sowie alle frü­he­ren Gesell­schaf­ter mit­wir­ken, die noch im Grund­buch ein­ge­tra­gen sind. Zugleich muss sicher­ge­stellt sein, dass alle dort ein­ge­tra­ge­nen Gesell­schaf­ter der Ein­tra­gung der GbR als eGbR und damit zugleich der Aus­tra­gung ihrer Gesell­schaf­ter­stel­lung aus dem Grund­buch zustim­men.

GbRs, die im Jahr 2024 Immo­bi­li­en oder Rech­te an sol­chen über­tra­gen wol­len, soll­ten daher früh­zei­tig begin­nen, ihre Ein­tra­gung im Gesell­schafts­re­gis­ter vor­zu­be­rei­ten. Wie gesagt: Zum Jah­res­wech­sel könn­te dort viel los sein.

Dr. Wolf­gang Hein­ze ist Part­ner im Münch­ner Büro von SNP Schla­wi­en. Er berät mit­tel­stän­di­sche Unter­neh­men sowie Toch­ter­ge­sell­schaf­ten und Nie­der­las­sun­gen deut­scher und aus­län­di­scher Kon­zer­ne in allen Fra­gen des Han­dels- und Gesell­schafts­rechts. www.linkedin.com/in/wolfgang-heinze

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